去（2013）年賣屋了嗎? 今（2014）年5月報稅要非常小心。

財政部改變售屋財產交易所得的課稅方式，今年擴大實施實價課稅。出售雙北售價8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上的不動產，最好準備好買賣證明，主動依據實際獲利申報，才不會有溢繳冤枉稅的風險。

與往年不同的是，出售房屋者申報財產交易所得時，已不能逕自按財政部每年所訂定的財產交易所得額，依其比率推算售屋所得並繳稅。有實際買進、賣出價格，或只有售價、沒有成本的售屋案件，未主動按實際獲利申報售屋獲利，均有可能被稅捐機關依售價的15%推計課稅。

依據財政部所訂102年度財產交易所得的課稅原則，台北市與新北市合併房地出售總價達到8,000萬元（其他縣市為5,000萬元），無法舉證實際成本者，就是強制推計課稅的對象。

推計課稅的方式，是以房地合併出售的總價為稅基，先推算出房屋占總售價的比重後，得出屬於房屋部分的售價並乘以15%的所得推計率，就是應申報的售屋交易所得，之後，再將售屋利得合併與其他綜合所得一併申報繳稅。

「房地比」的分母是出售房屋的評定現值加上土地的公告現值，分子則是房屋的評定現值。根據瞭解，坊間一般「房地比」大約是3:7，即房屋部分的售價約占總售價的三成、土地則占七成。

舉例來說，總價1億元的房地產，以3:7為房地比，房屋占售價的三成，即出售房屋的價格是3,000萬元、土地則為7,000 萬元。現行土地交易所得免徵所得稅，因此只有房屋的交易獲利要課稅，其房屋部分的交易所得為450萬元（3,000萬元x15%），以適用所得稅稅率40%的納稅人為例，今年應申報的售屋所得稅就是180萬元。

房屋交易利得實價課稅，對於虧本賣屋的民眾而言，反倒是有利的報稅方式。依據現行稅法，若不舉證成本，除被強制列為推計課稅的交易案件之外，需按照財政部頒布的財產交易所得額標準計算售屋所得。

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